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大约6年前的一个秋天，一张图毫无预兆地刷爆了朋友圈。
尤其是房地产上下游，无人不知无人不晓。
那是万科郁亮在国庆长假之前，位于深圳大梅沙召开为期两天的秋季例会，大屏幕上写着三个醒目的大字：
活下去
（制图：米宅 来源：公开新闻整理）实际上万科早就在2014年提前做出了判断：
房地产行业进入白银时代。
随后的市场走势一度打了万科的脸，楼市在2019和2020年依旧狂飙突进，万科尽管也意识到了变化，但拿地步调和花钱速度没有下降。
从2019年的数据来看，拿地金额TOP5的房企分别为：
万科、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国，拿地金额在当年都超过了千亿元。
接下来的两年，依旧是如此。
2020全年拿地金额排名前五的开发商分别为：
碧桂园、万科、中海地产、保利发展和龙湖集团。
到了2021年根据中指研究院数据显示，权益销售金额排名前五的房企分别为：
碧桂园、万科、中国恒大、保利发展和融创中国。
（来源：中指数据）那是一个几乎再也无法到达的辉煌时代。
销售金额持续增长，出现41家千亿级别房企、158家百亿级别房企。
时间加速到2024年，万科的中期业绩会上，投资人再次提问未来走势，郁亮的回答是：
房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。产品力、服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。
万科确实活了下来。
活得好不好，另说。
至少目前万科依旧是民营房企的第一梯队。
其他民营房企，死的死伤得上，爆雷、躺平不计其数。
从财报数据上来看，万科的情况已经有了积极的变化。
半年报显示上半年公司实现营业收入1427.8亿元，销售保持行业第一梯队，销售回款率超100%。
二季度的经营性净现金流由负转正，且年内已无境外公开债。
降价优惠卖房子、努力还掉境外债、加速销售搞回款。
以上最基本的常识，正在回归整个房地产行业。
郁亮还说：
2024年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。
万科也在积极落实降本增效。
一方面是更新组织机制，强化瘦身健体，减少层级、提高效率、强化干部考核与淘汰。
另一方面是全力推进降本增效，实现2024年管理费用同比再降15%。同时降低行政支出标准、压缩费用。
总的来说就是再苦一苦房地产行业里的打工人，静静地熬过这个炽热的夏天。
掌管万科的郁亮，曾在2022年10月的年度媒体会上，用了一个词来形容当时的地产行业现状，叫做：
撞墙
郁亮常年喜欢跑马拉松，撞墙就是马拉松赛事里的一个专业词汇。
意思是很多选手，在跑了30公里以后，就逐渐跑不动了。
只有顺应时代的改变才能穿越房地产周期，城市永不落幕，不用过度悲观，也不必强行乐观。
记得2023年的万科财报显示，全年新增了37个新楼盘，地价合计794亿，新投资中一二线城市占比高达100%，已开项目整体投资兑现率达94%。
万科选择了守住自己的基本盘，全面压缩甚至停止三四线城市的开发，聚焦自己最核心的用户群。
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2020和2021两年，大家都想冲千亿规模。
大就是好，好就是大。
时间加速到2024年，还有谁希望把销售额规模做大吗？
恐怕已经不多了。
根据媒体的统计显示，2024上半年已经发布年报的76家内地房企，平均营收滑落到了：
135.89亿元
沧海桑田，转瞬即逝，短短几年之间从政府到房企再到买房客、房东，所有人的观念都变了。
从数据来看，2024半年报开发商营收排名TOP3全面洗牌。
第一名是万科，半年营收1427.79亿。
第二名是中国海外发展，半年营收869.35亿。
第三名华润置地，半年营收791.27亿。
（来源：富途）万科成了唯一的独苗，半年营收过千亿，独此一家。
想要成为中国TOP10级别的房企，当下的门槛已经降低到了：
292亿
这放在三四年前，完全是无法想象的。
另外还有一个值得注意的数据是，2024上半年，现金超过千亿的房企有两个，一是华润置地，二是中国海外发展。
华润置地手握1166.04亿，成为名副其实的现金王，中国海外发展1002.37亿现金。
万科位居第三，168体育现金量为899.86亿。
无独有偶，普通一二手房大幅萎缩的大环境下，一种另类房产大幅度增加了。
它叫做法拍房。
国信达数据显示，2024年1-6月全国法拍房挂拍量为326233套，同比增长77%。
与此同时，法拍房的成交率却从36%降到22%，成交折扣率从80%降到了77%。
法拍房是一个及其专业的楼市细分领域。
通常来说法拍房的来源有两个：
1.房贷违约，通常是房贷断供
2.抵押物拍卖，也就是房子抵押换了现金，债务人还不上了
对于想买法拍房的刚需群体，核心风险是：
买了到底能不能住进去？
上海的法院意愿基本都很高，愿意协助买家腾退、清场与交付法拍房，
真正专业的法拍房团队，会进一步细分把特殊房源分为四种：
1.空置/正常
2.有占用，法院会通知后续
3.有占用，经协商配合搬离
4.有占用，不搬离，需进行腾退清场助理
真正能顺利买到法拍房，并且空置，或者能正常劝离占用住户的，都是天选之子。
很多公众号也写了一系列法拍房背后的血泪史。
比如说有的住户，家里唯一一套房被拍卖，断供其实是无路可退，最差的选择。
目前，市场最新的消息是：
彭博援引知情人士称，中国考虑分两步下调存量住房贷款利率，减轻居民家庭负担的同时减缓对银行利润的挤压。
金融监管机构提议在全国范围内将存量房贷利率共计下调80个基点左右，分为两步进行。首次下调可能在未来几周内，第二次在明年年初生效。
如果真的落实，那么38亿房贷市场和背后的家庭，都能大大地减负。
顺便说一句，衡阳，成为全国第一个推出房产保交楼险的城市，明确提出鼓励开发商购买保交楼险和稳价险。
换句话说就是：
政府出面引入保险机制，努力解决房子的交付和稳房价难题。
（来源：衡阳政府网站）进一步思考，房贷月供假设真的减少了，大家还愿意花钱消费吗？
根据企查查数据显示，2023 年全年餐饮企业注吊销数量超过 126 万家，这一数字是 2022 年全年注吊销量两倍多。
到了2024年，天眼查数据显示，上半年国内餐饮企业注吊销数量就已经达到 105.6 万家。
连最爱吃、最会吃的中国人，都无法支撑餐饮行业的增长，连餐馆都开始猛推9块9套餐的时候，其他消费就更不用说了。
当然也可以参考借鉴另一种思路。
吉野家在日本早年间发迹的时候，以牛肉饭为超级单品大爆款。
实际上，日本普通家庭吃牛肉是一件很奢侈的事，绝大部分家庭在1970年代烧烤都是用的鸡肉或者猪肉。
（来源：吉野家中国官网）吉野家中国官网上，用了一句话介绍经营理念：
一切都是为了顾客
日本泡沫经济之后，吉野家甚至和同行打起了价格战，后来的十几年里，日本在消费零售餐饮领域，产生了无数“高性价比”巨头企业。
危中有机，才是危机的真谛。
风起于青萍之末，浪成于微澜之间。
起风了，唯有努力生存。
这几年，市场大环境一直在变，有些甚至超出很多人的认知，千万不要小看这些变化。
时代变了，政府的KPI、重心也会变，一定要把眼界放开，让信息进来，去深刻了解这些大变局。
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THE END
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